Un cambio de 1983 redujo la volatilidad pero probablemente no redujo la tasa de inflación promedio.
La tasa de inflación oficial en marzo de 2022 fue del 8,5 %, el nivel más alto en 40 años. Pero algunas personas sospechan que la cifra real era mucho mayor.
El ejemplo que surge con más frecuencia es el de la vivienda. Los críticos se remontan a principios de la década de 1980, cuando la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS) hizo un cambio fundamental en la forma en que calcula el índice de precios al consumidor (IPC) para la vivienda.
Anteriormente, la tasa de inflación de las viviendas ocupadas por sus propietarios se calculaba en función del gasto real de los propietarios: el precio de compra de la vivienda, los pagos de intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, etc. En 1983, el BLS cambió a un nuevo método llamado alquiler equivalente de los propietarios. La agencia comenzó a estimar cuánto habría pagado el propietario si estuviera alquilando su casa a un arrendador hipotético.
Esta innovación metodológica comprensiblemente enciende las alarmas entre las personas que están predispuestas a desconfiar del gobierno.
Por ejemplo, en un artículo para National Review en diciembre pasado, el banquero de inversión William Levin criticó el enfoque de equivalencia de alquiler utilizado en el CPI, calificándolo de “absurdamente subjetivo y acientífico”.
La semana pasada, en el boletín Common Sense, Samuel Gregg sugirió que el gobierno excluyera los precios de las viviendas del IPC para “reducir la inflación”.
Las críticas como esta asumen invariablemente que el cambio a la renta equivalente de los propietarios ha reducido sistemáticamente la tasa de inflación medida. ¿Pero es eso realmente cierto? Cuando yo (Tim) comencé a trabajar en esta historia, pensé que sería fácil de verificar. Pero descubrí que incluso la mayoría de los expertos no conocían los detalles del antiguo enfoque BLS.
Así que recluté a mi coautor Aden para que me ayudara a resolverlo. Aden buscó profundamente en los archivos de la Oficina de Estadísticas Laborales para descubrir exactamente cómo la agencia calculó la inflación antes de 1983. Finalmente, encontró un gráfico poco notado en un artículo de economía que reconstruyó el índice hasta 2018. Los autores del artículo compartieron sus código con nosotros, permitiéndonos extender su cálculo hasta febrero de 2022.
Después de hacer esta investigación, creemos que los críticos de la metodología BLS actual tienen razón en parte y en parte están equivocados. La tasa de inflación anual de hoy probablemente sería unos puntos porcentuales más alta si el BLS todavía estuviera usando su metodología anterior a 1983 para la inflación de viviendas. Pero no es cierto , como afirma mucha gente , que el cambio condujo a una subestimación sistemática de la tasa de inflación en los últimos 40 años.
“No encontramos que la inflación fuera en promedio más alta o más baja con el método anterior”, dijo el economista Jonathan Hazell, uno de los autores del artículo. “Más bien, era más volátil por razones que no tenían mucho sentido para nosotros”.
La metodología anterior no solo incluía los precios de las viviendas, también incluía los pagos de intereses hipotecarios. Y si bien los precios de las viviendas han aumentado rápidamente desde 1983, las tasas de interés hipotecarias se han desplomado durante el mismo período.
Las bajas tasas hipotecarias han hecho que la propiedad de vivienda sea más asequible
Casi todo el mundo financia la compra de viviendas con préstamos a largo plazo. Como resultado, el costo de poseer una vivienda depende no solo del precio de la vivienda, sino también de las tasas de interés de la hipoteca en el momento de la compra. Y esto crea un desafío para los estadísticos gubernamentales.
Suponga que compra una casa por $500 000 y financia la compra con una hipoteca a una tasa de interés del 6,4 por ciento. Unos años más tarde, lo vende por $ 600,000. Las tasas de interés han bajado y el nuevo comprador puede obtener una hipoteca al 4,7 por ciento.
El precio de la casa ha subido un 20 por ciento, por lo que se podría decir que el costo de la vivienda ha subido un 20 por ciento. Pero eso sería engañoso. Suponiendo un pago inicial del 20 por ciento, su hipoteca original habría costado $2,502 por mes, mientras que la hipoteca del nuevo propietario costaría $2,489 por mes. El pago mensual de la hipoteca requerido para ser dueño de la casa en realidad se redujo .
Esto no es sólo una posibilidad teórica. Durante los últimos 39 años, los precios de las viviendas ajustados a la inflación casi se han duplicado. Pero las tasas de interés de las hipotecas se desplomaron del 13 por ciento en 1983 a alrededor del 4 por ciento en el primer trimestre de 2022. Como resultado, un pago hipotecario típico en el primer trimestre de 2022 fue un 25 por ciento más bajo, en términos ajustados por inflación, que la hipoteca sobre la misma casa habría sido en 1983.
Para ser claros, este gráfico solo muestra los pagos de capital e intereses. No tiene en cuenta otros costos de ser propietario de una vivienda, como los pagos iniciales, el seguro de propiedad, los impuestos sobre la propiedad y los costos de mantenimiento.
Por qué el BLS cambió al alquiler ocupado por el propietario
Antes de 1983, el BLS trató de tener en cuenta todos esos costos cuando calculó la tasa de inflación de la vivienda. Además de los precios de las viviendas, la fórmula incluía los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propiedad y los costos de mantenimiento de la vivienda. La agencia también proyectó los primeros 15 años de pagos de intereses hipotecarios y los contó en el año en que se compró una vivienda.
Este enfoque enfrentó crecientes críticas durante la década de 1970. Los críticos plantearon varias cuestiones.
- Cuando la inflación es demasiado alta, la Reserva Federal generalmente aumenta las tasas de interés para “enfriar” la economía. Pero la inclusión de los pagos de hipotecas en el IPC significó que el aumento de las tasas de interés aumentó mecánicamente la tasa de inflación. Eso creó señales confusas para el banco central.
- La inclusión de los pagos de intereses hipotecarios fue inconsistente con la forma en que el BLS manejó la mayoría de las otras categorías de gasto del consumidor. Si alguien compra una lavadora con una tarjeta de crédito, por ejemplo, el BLS solo cuenta el precio de compra de la lavadora. No cuenta los intereses pagados sobre la deuda de la tarjeta de crédito resultante.
- Contar tanto el precio de compra de la vivienda como los pagos de la hipoteca era una doble contabilidad. Si un consumidor compra una casa con una hipoteca, entonces el consumidor en realidad no paga el precio de compra, lo hace el banco. La inclusión de ambos hizo que la vivienda tuviera una sobreponderación sustancial en el IPC en relación con otras metodologías posibles.
- La fórmula BLS asumió que todos obtuvieron una hipoteca de tasa fija a 30 años. Pero en la década de 1970, más prestamistas comenzaron a ofrecer hipotecas con tasas variables o plazos más cortos. La gente también empezó a experimentar con la financiación del vendedor . Entonces, el BLS habría tenido que revisar su metodología para reflejar con precisión los cambios en el mercado hipotecario.
Más fundamentalmente, los críticos plantearon una objeción conceptual: se supone que un índice de precios al consumidor mide los bienes y servicios que consume la gente . Una casa bien mantenida puede durar décadas, si no siglos. Muchas casas aumentan de valor y se venden para obtener una ganancia. En este sentido, son como acciones y bonos: activos de inversión que no están incluidos en el IPC.
Entonces, en la década de 1970, los economistas argumentaron que tenía más sentido pensar en los hogares como bienes de capital que “producen” servicios de vivienda. Son estos servicios de vivienda los que realmente se consumen. Esto es fácil de ver para los inquilinos, ya que el bien de capital, la casa, es propiedad del propietario. Pero los economistas argumentaron que el mismo principio podría aplicarse a los propietarios de viviendas, de quienes se puede pensar que alquilan sus casas a sí mismos.
Ese es el enfoque que ha adoptado el BLS desde 1983. En lugar de recopilar datos sobre lo que los propietarios gastan realmente para comprar y mantener sus viviendas, el BLS calcula cuánto tendrían que pagar los propietarios para alquilar sus viviendas a un arrendador hipotético. Este “alquiler imputado” se utiliza para estimar la tasa de inflación de las viviendas ocupadas por sus propietarios.
La inflación de los refugios no se basa en los propietarios de viviendas que estiman los valores de alquiler
La objeción obvia aquí es que los propietarios de viviendas en realidad no pagan el alquiler y es posible que no sepan cuánto pagarían en una transacción tan teórica.
Hay una idea errónea común de que el BLS calcula el cambio en el alquiler equivalente de los propietarios simplemente preguntando a los consumidores cuánto valdrían sus casas si las alquilaran. Samuel Gregg, el autor de Common Sense que cité anteriormente, plantea esta objeción en su artículo y escribe que “los propietarios a menudo no saben” por cuánto se alquilaría su casa y que “solo algunas de las respuestas se tienen en cuenta en las estimaciones oficiales de inflación. ”
Esta crítica no está del todo equivocada, pero pierde un matiz importante.
El BLS pide a los propietarios que calculen el valor de alquiler de sus propias casas, pero solo para determinar cuánto peso dar a las viviendas ocupadas por sus propietarios en relación con otras categorías como la leche o los cortes de pelo. Los cambios en estos pesos no tienen mucho impacto en la tasa de inflación calculada.
Y el BLS no utiliza esta encuesta para calcular la tasa de inflación real de las viviendas ocupadas por sus propietarios. En cambio, el BLS analiza los datos de mercado de los alquileres pagados por propiedades cercanas con características similares.
El cambio a OER significó una mayor inflación en 2022, pero probablemente no en los últimos 40 años.
En este punto del artículo, nos encantaría presentar un gráfico que muestre cuál sería la tasa de inflación si el BLS todavía estuviera usando su antigua metodología para la inflación de refugios. Pero eso es difícil de hacer, porque ya no se recopilan algunos datos necesarios y porque la documentación disponible no especifica todos los detalles de la fórmula anterior.
Pero podemos aprender mucho si observamos una reconstrucción del antiguo índice que un equipo de cuatro economistas (Jonathon Hazell, Juan Herreño, Emi Nakamura y Jón Steinsson) creó para este artículo . . Utilizando datos modernos sobre los precios de las viviendas y las tasas de interés de las hipotecas, estimaron cómo habría sido el IPC si el BLS no hubiera cambiado su metodología de vivienda en 1983.
Estos economistas compartieron su código con nosotros, y uno de nosotros (Aden) extendió sus cálculos hasta 2022. Este es el resultado:
La línea azul muestra la tasa de inflación anual medida por el índice de precios oficial CPI-U. La línea roja es la reconstrucción de Hazell et al de la antigua metodología BLS. Antes de 1983, las dos líneas son similares, una señal de que los economistas hicieron un trabajo decente, si no perfecto, al reconstruir la vieja metodología. Después de 1983, el año en que el BLS cambió al alquiler equivalente de los propietarios, la línea roja diverge de la línea azul con mayor frecuencia y de manera sustancial.
La volatilidad de la línea roja se debe principalmente a cambios en las tasas de interés. Por ejemplo, la tasa hipotecaria promedio a 30 años se disparó un 33 %, del 3,35 % en diciembre de 2012 al 4,46 % un año después. El gráfico anterior muestra el resultado: con la metodología anterior, la tasa de inflación habría sido aproximadamente dos puntos porcentuales más alta a finales de 2013 y principios de 2014.
En otros años la inclusión de los intereses hipotecarios tuvo el efecto contrario. Por ejemplo, el IPC oficial registró una deflación muy leve (0,1 por ciento) en el año anterior a abril de 2015. Con la metodología anterior, las estadísticas oficiales habrían registrado una deflación anual de hasta un 2 por ciento ese mes.
En su artículo, Hazell y sus coautores reconstruyeron el IPC hasta 2018. Cuando ampliamos sus cálculos, descubrimos que la tasa de inflación anual en febrero de 2022 habría sido aproximadamente del 11,5 % con la antigua metodología BLS, en comparación con una tasa de inflación oficial de 7,9 por ciento ese mes. Esto fue el resultado tanto del aumento de las tasas hipotecarias (un aumento del 34 por ciento entre febrero de 2021 y febrero de 2022) como del aumento de los precios de las viviendas (un aumento del 20 por ciento durante el mismo período).
Pero si bien la tasa de inflación actual probablemente sería más alta con la metodología anterior, la tasa de inflación promedio desde 1983 en realidad podría haber sido más baja. Nuestros cálculos muestran que la tasa de inflación promedio durante los últimos 39 años habría sido de alrededor del 2,2 % con el enfoque anterior, en comparación con el 2,7 % con el IPC oficial.
Interprete estos números con cautela.
Queremos animar a los lectores a no tomar estos números demasiado literalmente. Hazell y sus colegas no tenían acceso a todos los datos utilizados por el BLS antes de 1983 y también hicieron algunas suposiciones simplificadoras. Después de patear los neumáticos en sus cálculos, estamos seguros de que la tasa de inflación de febrero de 2022 habría sido más alta con la metodología anterior. Pero no sabemos si sería exactamente el 11,5 por ciento. No nos sorprendería si en realidad fuera el 10 o el 13 por ciento.
Y aunque creemos que el cambio de metodología probablemente aumentó la tasa de inflación promedio en los últimos 40 años, no nos sentimos muy confiados al respecto. Es posible que una reconstrucción más rigurosa de la antigua fórmula del IPC encuentre que el cambio de 1983 redujo ligeramente la tasa de inflación medida en lugar de aumentarla ligeramente.
Pero estamos seguros de dos cosas. Primero, el cambio metodológico tuvo solo un pequeño impacto en la tasa de inflación promedio durante los últimos 39 años. Y segundo, no hay forma de que los estadísticos del gobierno a principios de la década de 1980 pudieran haber predicho cómo el cambio afectaría la tasa de inflación a largo plazo. Eso dependía de las trayectorias relativas de los precios de las viviendas, los alquileres, las tasas de interés y otras variables, ninguna de las cuales podría haberse pronosticado con precisión.
También creemos que es un error suponer, como hacen muchos críticos de BLS, que la metodología anterior representaba la “tasa de inflación real”. Muchos economistas hoy en día creen que el enfoque actual del BLS tiene las justificaciones teóricas más sólidas. Varias otras naciones ricas, incluidas Japón, Alemania y el Reino Unido, utilizan un modelo de equivalencia de alquiler similar al utilizado por el BLS.
Las personas razonables pueden estar en desacuerdo acerca de si el método de equivalencia de alquileres es el mejor o si otro enfoque es superior. Pero el enfoque anterior a 1983 era un desastre incoherente y necesitaba ser revisado de una forma u otra.
Los alquileres reales van a la zaga del “alquiler al contado”
Finalmente, queríamos repetir un punto que uno de nosotros hizo en un artículo el mes pasado : la forma en que el BLS mide la inflación de los refugios hace que su medida de los alquileres se retrase con los “alquileres al contado” en aproximadamente un año.
Las medidas del sector privado de los costos de vivienda muestran aumentos significativos durante el último año. El índice Case-Shiller de precios de la vivienda aumentó alrededor de un 19 por ciento durante el año pasado, mientras que el índice de alquiler observado de Zillow aumentó un 16 por ciento. Pero el componente de vivienda del índice de precios al consumidor solo aumentó un 5,0 por ciento durante el mismo período.
El IPC trata de medir lo que la gente paga realmente por bienes y servicios. La mayoría de los inquilinos firman contratos de arrendamiento que fijan su renta por un año a la vez. Cuando los alquileres suben, la mayoría de los inquilinos no empiezan a pagar más inmediatamente. Sus alquileres permanecen igual hasta que vence su contrato de arrendamiento, momento en el que podrían enfrentar un gran salto.
Entonces, el hecho de que el IPC muestre un ritmo más lento de inflación de viviendas que una medida del sector privado como el índice de alquileres de Zillow no significa que el IPC esté equivocado. Más bien, el IPC mide algo diferente: lo que la gente realmente está pagando, a diferencia de lo que pagaría si firmara un nuevo contrato de arrendamiento.
Las investigaciones muestran que el IPC tiende a seguir los alquileres al contado con un retraso de aproximadamente un año. Por lo tanto, el gran aumento de los alquileres de mercado durante el último año debería traducirse en un gran aumento en el componente de vivienda del IPC durante el próximo año. A largo plazo, las dos medidas de costos de vivienda deberían crecer al mismo ritmo.
Esta publicación fue escrita por Timothy B. Lee y Aden Barton, un estudiante de economía de Harvard. Puedes seguir a Adén en Twitter.